Em dezembro, aluguel vai ter nota fiscal. E quase ninguém está falando disso

Esta semana o Copom se reúne e o mercado inteiro vai passar o dia olhando para a Selic. As apostas estão quase todas em mais um corte de 0,25 ponto, de 14% para 13,75%. Vai virar manchete, vai render análise, vai ocupar o grupo de WhatsApp de todo corretor do país.

Enquanto isso, um ato publicado no fim de julho definiu uma coisa bem mais concreta: a partir de 1º de dezembro deste ano, locação de imóvel passa a exigir nota fiscal eletrônica. Venda também ganha documento próprio, a NF-e ABI. Está no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026. Faltam menos de oitenta dias.

Confesso que me incomoda a diferença de atenção entre as duas coisas. A Selic vai mudar a conversa. A nota fiscal vai mudar a rotina.

O que isso significa na prática

Hoje, um proprietário aluga o imóvel, recebe o repasse e presta contas no Imposto de Renda uma vez por ano. A partir de dezembro, cada locação passa a gerar documento fiscal eletrônico, mês a mês, contrato a contrato.

Quem entra no regime regular do IBS/CBS já está definido, e os critérios são objetivos. Pessoa física entra quando tem receita de locação acima de R$ 240 mil por ano e mais de três imóveis. As duas condições juntas, não uma ou outra. Pessoa jurídica no Lucro Presumido entra automaticamente, e aí a carga sai de algo em torno de 14,5% para perto de 18,8% da receita bruta. São mais de quatro pontos percentuais.

Há atenuantes reais. A locação tem redutor de 70% sobre a alíquota de referência, o que leva a alíquota efetiva para algo perto de 7,95%. Existe ainda um redutor social de R$ 600 por mês para cada imóvel residencial, que zera ou quase zera o imposto em contratos de valor mais baixo. Considerando que 39% dos contratos de locação em Ribeirão Preto estão na faixa de R$ 1.001 a R$ 1.500, esse redutor não é detalhe, é a diferença entre impacto e não impacto para boa parte da carteira.

Quem precisa acordar agora é outro perfil: o proprietário com quatro, cinco, dez imóveis, e principalmente quem organizou o patrimônio em holding imaginando que a estrutura resolvia tudo. Em muitos casos, a holding passou a ser o caminho mais caro.

E tem um ponto que ainda vejo pouca gente discutindo: temporada de até 90 dias foi equiparada a hotelaria, com redutor de apenas 40%. Ou seja, tratamento pior que o da locação comum. Quem montou operação de aluguel por temporada nos últimos anos precisa refazer a conta.

O segundo movimento, esse já está acontecendo

Tem outra coisa mexendo silenciosamente, e essa já bate no bolso deste mês.

O IGP-M, índice que reajusta a maior parte dos contratos de aluguel no Brasil, acumula 2,16% em doze meses. O IPCA, no mesmo período, está em 4,22%. E o IVAR, que mede o aluguel efetivamente contratado, está em 5,09%.

Quem reajustar por IGP-M em outubro vai subir menos da metade da inflação. Para o inquilino, é uma boa notícia. Para o proprietário, é receita ficando para trás. E antes que alguém me diga que basta trocar todo mundo para IPCA: o argumento aqui não é qual índice é maior. É qual é mais previsível.

Esse mesmo IGP-M subiu 2,73% em um único mês, em abril, e caiu 1,16% em julho. Ele não está baixo. Ele está instável. E instabilidade é o que gera renegociação na renovação, conversa difícil, contrato que não fecha. Eu tenho defendido internamente que a régua padrão passe a ser IPCA nos contratos novos e nas renovações, com transparência dos dois lados da mesa. O proprietário precisa saber que o contrato dele está reajustando abaixo do mercado. O inquilino precisa ouvir isso da imobiliária antes de descobrir de outro jeito.

E uma boa notícia que ainda não caiu a ficha

O teto do imóvel financiável pelo SFH já subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, com custo efetivo total limitado a 12% ao ano. A mudança veio no pacote de crédito imobiliário do fim de 2025 e vale para os contratos assinados de lá para cá.

Isso importa muito para Ribeirão Preto. Quase 40% das vendas na nossa região são acima de R$ 501 mil, e a faixa entre R$ 1,5 e R$ 2,25 milhões saiu do crédito de carteira hipotecária, de taxa livre, e entrou no financiamento com teto. Muda a conta do comprador e muda a régua de precificação de quem vende alto padrão. Minha impressão é que boa parte do mercado ainda não incorporou isso na conversa com o cliente.

O que fecha o ciclo em janeiro é o funding: acaba em definitivo a regra que obrigava os bancos a direcionar 65% dos depósitos de poupança para crédito imobiliário. Vale acompanhar o efeito nas taxas.

Vale ficar atento também ao imediato: a Caixa está em greve desde a semana passada, e a Caixa é 44% dos financiamentos fechados na nossa praça. Se você tem operação em andamento por lá, é melhor conferir hoje do que descobrir no dia da assinatura.

O que eu tiro disso

Trabalho com mercado imobiliário há tempo suficiente para ter visto várias mudanças de regra. O padrão se repete. A regra é anunciada com meses de antecedência, quase ninguém se mexe, e aí todo mundo corre no último mês ao mesmo tempo, quando o fornecedor já está lotado e o preço triplicou.

O que separa quem atravessa bem de quem sofre raramente é informação. Todo mundo tem acesso ao mesmo ato normativo. É preparação.

Na Lago, começamos a organizar isso agora, e o trabalho mais chato não é sistema, é cadastro. Não se emite documento fiscal sem CPF ou CNPJ correto, sem saber o regime tributário do proprietário e sem saber quantos imóveis ele tem. Essa base costuma estar incompleta em qualquer carteira grande, e cadastro leva mais tempo para arrumar do que software leva para instalar.

Se você é proprietário e ainda não conversou com seu contador sobre isso, essa é a conversa da semana. Se você tem imóvel conosco, vamos procurar você. Se tem em outro lugar, cobre. Dezembro chega rápido.

Boa semana.

Fabiano Marinho

CEO · Grupo Lago Imóveis