Alugar por temporada em condomínio virou assunto de assembleia

Nos últimos anos eu recebi muita gente na mesa com a mesma conta na cabeça: compro o apartamento, coloco na plataforma de temporada e tiro o dobro do aluguel normal. A conta existe. O que mudou é que ela agora depende de uma assembleia.

Em maio, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que usar unidade de condomínio para locação de curta estadia por plataforma exige que a mudança de destinação do imóvel seja aprovada em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos. O fundamento é simples: a convenção define para que serve a edificação, e mudar isso não é decisão de um dono, é decisão do condomínio.

Em setembro o tribunal foi além e afetou o tema como recurso repetitivo. Com isso, os processos que discutem essa questão estão suspensos em todo o país até a tese ser fixada. Ou seja: a decisão de maio é a leitura que o tribunal já tem, mas a palavra final ainda não foi dada.

O que isso significa na prática

Para quem tem ou pensa em comprar imóvel contando com renda de temporada, a ordem das coisas inverteu. Antes se comprava e depois se via o que o condomínio achava. Agora o certo é ler a convenção e as atas antes de assinar a compra, porque uma convenção com destinação residencial já basta para barrar, segundo a decisão de maio. Não precisa estar escrito "proibido alugar por temporada".

Para quem é síndico, o recado é o oposto: com os processos suspensos, não é hora de sair notificando morador com base em interpretação própria. O caminho é assembleia, quórum e ata registrada em cartório. Documento bem feito hoje vale mais que discussão no grupo do prédio.

E para quem já tem a assembleia favorável, guarde essa ata como guarda a matrícula do imóvel. Ela é o que sustenta a receita.

Tem um segundo movimento, e esse é tributário

Pouca gente juntou as duas pontas. Na reforma tributária, a locação residencial de longo prazo entra com redução de 70% na alíquota. A locação por temporada é equiparada a hotelaria e entra com redução de 40%. Quer dizer: a temporada vai pagar bem mais imposto que o aluguel comum, e ainda fica fora do redutor social de 600 reais por imóvel que o aluguel residencial tem.

Então a conta da temporada ficou mais apertada pelos dois lados ao mesmo tempo, o jurídico e o tributário. Isso não mata o modelo. Mata o modelo feito de qualquer jeito, no apartamento errado, no prédio errado, sem documento.

O que eu tiro disso

Temporada continua sendo um bom negócio em imóvel e em localização específicos, com condomínio que quer isso e com a receita declarada direito. Virou negócio de quem faz certo, e deixou de ser atalho.

Quem está com imóvel parado esperando resolver essa equação tem uma alternativa mais previsível do lado de cá: locação residencial com contrato, garantia e administração. Rende menos no pico e muito mais no ano inteiro, porque não tem mês vazio.

Fechando: o IGP-M de setembro fecha no dia 29 e é ele que define o reajuste dos contratos que fazem aniversário em outubro. As prévias vieram altas depois de meses de índice baixo. Se o seu contrato é corrigido por IGP-M, vale olhar o número antes de o boleto chegar.

Boa semana.

Fabiano Marinho

CEO · Grupo Lago Imóveis