O reajuste de outubro vai pesar. Dá tempo de conversar antes dele chegar.

Durante quase um ano eu ouvi a mesma frase nas reuniões de locação: o IGP-M está baixo, o reajuste não vai dar problema. Era verdade. Deixou de ser.

O IGP-M fechou agosto com queda de 0,22% e acumulava 2,16% em doze meses. É pouco, e foi um alívio para muita gente. Só que as duas prévias de setembro vieram em 0,93% e 1,47%, empurradas pelo atacado. Quem tem contrato com aniversário em outubro vai receber um reajuste bem diferente do que recebeu em setembro.

Isso tem dois lados, e eu quero falar dos dois, porque na locação a gente senta exatamente no meio.

O lado de quem aluga

O reajuste chega num momento em que a inflação do bolso não está alta. O IPCA de agosto foi negativo em 0,32% e acumula 4,22% em doze meses. Quem receber o reajuste de outubro vai pagar mais por causa de um índice de atacado que não é a inflação que ele vive no mês. Essa conversa vai acontecer de qualquer jeito. A diferença é se ela acontece no balcão ou no boleto.

Inquilino que entende o porquê renegocia e fica. Inquilino surpreendido vai embora, e imóvel vazio é prejuízo para todo mundo, inclusive para nós.

O lado de quem é dono

Aqui está o número que quase ninguém está olhando. O aluguel de mercado subiu 9,16% em doze meses, segundo o FipeZap. O IGP-M subiu 2,16% no mesmo período. Quem está com contrato antigo corrigido por IGP-M está sete pontos abaixo do próprio mercado.

E isso o reajuste não resolve. Reajuste é cláusula, aplica o índice que está escrito no contrato. Quem corrige a defasagem é a renovação.

Eu tenho visto proprietário reclamando de rentabilidade sem perceber que o aluguel dele está defasado há três anos, não há três meses. A rentabilidade média do aluguel no país está em 6,14% ao ano. Com imóvel bem precificado e bem conservado, dá mais do que isso.

O que eu tiro disso

Reajuste é obrigação contratual. Renovação é decisão de negócio. São duas coisas diferentes, e a maior parte do mercado trata como se fosse uma só.

O IGP-M final de setembro sai no dia 29 e é ele que define o reajuste de outubro. Até lá, todo contrato que vence em outubro ganha com uma conversa antecipada: o proprietário entende o que pode recuperar na renovação e o inquilino entende o que vem no boleto. As duas conversas são mais fáceis agora do que no dia primeiro.

Uma última observação, para quem está comprando. A Selic caiu para 13,75% no dia 16, quinto corte seguido, e nenhum banco baixou taxa de financiamento por causa disso. O repasse leva uns seis meses e a poupança perdeu 9,5 bilhões de reais no SBPE em agosto, terceiro mês seguido de saída. Quem está esperando o juro cair para comprar vai esperar um semestre e comprar um imóvel mais caro: o metro quadrado em Ribeirão Preto subiu 5,96% em doze meses.

Boa semana.

Fabiano Marinho

CEO · Grupo Lago Imóveis